賃貸併用住宅の売却について！成功させるコツも解説

家賃収入を得ながら暮らせる魅力的な賃貸併用住宅ですが、いざ手放そうとした時に想定通りに売却できずにお困りではありませんか。
居住用と投資用の2つの側面を併せ持つ特殊な不動産であるため、一般的な一戸建てよりもターゲット層が限られ、戦略を持たずに売り出すと長期間売れ残るリスクがあります。
本記事では、賃貸併用住宅の売却が難航してしまう具体的な要因を明らかにし、ターゲット層に合わせた最適なアプローチで売却を成功させるための実践ポイントについて解説します。
現在所有している賃貸併用住宅の売却を少しでもスムーズかつ有利に進めたいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

賃貸併用住宅とは？

賃貸併用住宅の売却を成功させるためには、まずは自宅と賃貸という特殊な物件の定義から、しっかりとおさえる必要があります。
まずは、賃貸併用住宅の基本構造や、メリットについて詳しく解説していきます。

基本的な構造と位置づけ

賃貸併用住宅とは、オーナーの自宅部分と第三者へ貸し出す賃貸部分を1つの建物内に設けた、住居と収益物件の性格を併せ持つ住宅です。
主な構造には、階ごとに用途を分ける横割り型と、建物を左右に分けて各住戸の独立性を高める縦割り型があります。
横割り型では最上階を自宅にすると日当たりや眺望を確保しやすく、縦割り型では入居者との生活動線を分けやすいでしょう。
また、一部の部屋だけを賃貸にするなど、家族構成や必要な居住面積に応じて柔軟に設計できる点も特徴です。
そのため、売却時は自宅としての住み心地に加え、家賃収入を生む資産としての価値も整理し、購入後の活用イメージを具体的に伝えることが大切です。

ローンの違いとメリット

賃貸併用住宅では、一定の条件を満たせば投資用ローンより金利が低い傾向にある住宅ローンを利用できる場合があります。
一般的には自宅部分が延床面積の50%以上であることなどが条件ですが、金融機関や商品ごとに基準は異なるでしょう。
また、建物全体を融資対象にできるかも異なるため、自宅と賃貸部分の面積を確認したうえで借り入れ方法を検討する必要があります。
さらに、要件を満たせば自宅部分に住宅ローン控除が適用されるケースもあり、購入希望者にとって魅力となります。
そのため、売却時は家賃収入を返済に充てられる点や住宅用地の特例による税負担の軽減可能性も含め、資金計画上のメリットを伝えることが重要です。

家賃収入と利回りの計算

賃貸併用住宅の収益性を考える際は、毎月の家賃だけでなく、ローン返済や経費を含めて収支全体を確認することが大切です。
たとえば6000万円を年利1%、35年の元利均等返済で借りると、月々の返済額は約16万9000円となります。
一方、月8万5000円の部屋が2戸満室なら家賃は月17万円ですが、管理費や修繕費を引けば住居費が実質0円になるとは限りません。
また、利回りには年間家賃を購入価格で割る表面利回りと、経費を差し引いて考える実質利回りがあります。
そのため、空室率を10%から20%程度とした場合も試算し、家賃収入が減っても給与や手元資金で無理なく返済できるか確認することが重要です。

▼この記事も読まれています
居住中の内覧がストレスになる理由は？対処法や内覧なしも解説

賃貸併用住宅が売却しにくい3つの要因

前章では賃貸併用住宅の基本とメリットについて述べましたが、いざ手放すとなると一般的な住宅とは異なる考慮事項が存在します。
ここでは、賃貸併用住宅の売却に向けた事前準備の参考として、売却時に考慮すべき主な要因について解説します。

買主層が限定される理由

賃貸併用住宅は、住まい選びと賃貸経営の両方の視点が必要になるため、一般的な一戸建てより購入希望者が限られやすい傾向があります。
実需層にとっては、入居者と同じ建物で暮らす際の生活音やプライバシー、自宅部分の広さが大きな確認事項となるでしょう。
一方、投資家は購入価格に対する利回りを重視するため、自宅部分を賃貸しない物件では収益性を評価しにくい場合があります。
また、自宅部分の面積や用途によって住宅ローンなどの利用条件が変わる点にも注意が必要です。
そのため、住みながら家賃収入を得たい方など対象を具体化し、暮らしと資産運用を両立できる物件として魅力を伝える販売戦略が重要になります。

投資効率と需要の違い

賃貸併用住宅は自宅部分を貸し出さない場合、1棟すべてを賃貸する物件より収益を生む面積が少なく、利回りが控えめになりやすい特徴があります。
また、家賃収入に対してローン返済額の割合が高いと、管理費や修繕費を確保しにくくなり、購入者の資金計画にも影響するでしょう。
さらに、住みやすい立地と賃貸需要が高い立地が必ずしも一致しない点も重要です。
たとえば、実需層には学校や公園が近い閑静な環境が好まれても、入居者には駅や商業施設への近さが重視される場合があります。
そのため、周辺の賃貸需要や入居者層を調べ、自宅としての魅力と収益物件としての強みを分けて整理すると、購入検討者へ価値を伝えやすくなります。

空室への備えと査定への影響

賃貸部分の戸数が少ない賃貸併用住宅では、1戸の退去でも家賃収入への影響が大きくなりやすいため、空室への備えが重要です。
たとえば2戸のうち1戸が空けば収入は半減し、空室期間が長引くほど将来の収益計画にも影響するでしょう。
また、収益性を重視する査定では、現在の賃料や入居状況、空室期間などが評価材料となります。
さらに、共用部や設備の状態、過去の修繕履歴が整理されていれば、購入後の維持費を見通しやすくなるでしょう。
そのため、日頃から管理会社と連携して適切な維持管理を続け、賃料の入金実績や修繕記録をそろえておくことで、安定した運用状況を査定時に説明しやすくなります。

▼この記事も読まれています
不動産の買取とは？買取が向いている方や注意点を解説

賃貸併用住宅の売却を成功させるためのコツ

ここまで売却時に考慮すべき点などを解説しましたが、確実に売却を成功させるためのコツもしっかりとおさえておきましょう。
最後に、購入を検討される方ごとの働きかけと、適切な販売戦略について詳しく解説していきます。

投資家向けの収益資料

投資家へ賃貸併用住宅を紹介する際は、各部屋の賃料や契約条件をまとめた家賃明細表など、収益性を判断できる資料を準備することが大切です。
また、年間家賃収入から管理費や税金などを差し引いた実質利回りを示せば、購入後の収支を具体的に把握してもらいやすいでしょう。
その際、現在の実績家賃と、売却後に自宅部分を賃貸した場合の想定家賃は明確に分けて記載します。
さらに、過去の家賃推移や空室期間、外壁塗装などの修繕履歴も整理しておくと、運用実績を客観的に伝えられます。
そのため、空室時も含めた現実的な収支表を用意し、ローン返済後にどれくらい資金が残るのかを想像できる資料に整えることが効果的です。

実需層への活用イメージ

実際に住むことを前提とする買主には、家賃収入だけでなく、家族が快適に暮らせる住宅としての魅力を伝えることが重要です。
たとえば、将来入居者が退去した後に賃貸部分を親世帯の住まいや子ども部屋へ変更するなど、長期的な活用方法も考えられます。
また、建築図面をもとに間取り変更の可能性を示す場合は、撤去できる壁や水回りの位置を確認したうえで提案すると安心でしょう。
さらに、防音対策が施されていれば、その内容を資料で示すことで入居者と同じ建物で暮らす不安を和らげられます。
そのため、学校やスーパーマーケット、病院など周辺施設の利便性も紹介し、購入後の生活と将来の使い方を具体的に想像してもらうことが効果的です。

仲介会社選びと販売戦略

賃貸併用住宅を売却するときは、取り扱い実績があり、住宅ローンや賃貸管理にも詳しい不動産会社へ相談することが大切です。
投資家向けと実需向けの両方について販売戦略を確認し、査定額の根拠や希望時期に合わせた売り方を提案してもらいましょう。
また、売却方法には広く買主を探して価格を重視する仲介と、不動産会社が直接購入して早期売却を目指す買取があります。
さらに、一定期間は仲介で販売し、成約しなければあらかじめ決めた条件で買い取る買取保証を利用できる場合もあるでしょう。
そのため、売却価格だけでなく期間や内覧対応の負担も比較し、自分の希望に合う方法を選べる不動産会社と販売計画を立てることが成功への近道です。

▼この記事も読まれています
買取保証とはどんな制度？不動産売却の安心対策についても解説

まとめ

賃貸併用住宅は自宅と賃貸部分が一体となった建物であり、家賃収入を得ながら条件次第で金利の低い住宅ローンを利用できる点が大きなメリットです。
売却時は買主層が限定されやすく、居住用と投資用で求められる立地条件が異なる点や、空室リスクが査定額に影響する点に注意が必要です。
投資家向けの収支資料や実需層への活用案を適切に準備し、取り扱い実績が豊富な不動産会社を選ぶことが売却を成功させるための鍵となるでしょう。