買取保証とはどんな制度？不動産売却の安心対策についても解説

不動産を売却したいと考えた際に、本当に希望通りに売れるのか不安を感じる方も多いのではないでしょうか。
そんな不安を軽減する手段として注目されているのが、売れなかった場合に備える買取保証制度です。
一定期間内に売却が成立しなければ買取がおこなわれるため、計画的に取引を進めやすくなります。
この記事では、不動産売却時の買取保証制度について、その仕組みや活用時の注意点をご紹介します。

買取保証とはなにか

買取保証は、不動産会社が設定した期間内に売れなかった場合に、あらかじめ取り決めた価格で買い取る制度です。
売却時期が読めない不安を軽減し、計画的な住み替えを後押しします。

期間内に売れなければ不動産会社が買取

買取保証とは、不動産会社があらかじめ一定の期間を設け、その間に物件が売れなかった場合、取り決めた価格で不動産会社が物件を買い取る制度です。
この「一定期間」は通常、3か月から6か月程度に設定されることが多く、売主にとっては売却のタイムリミットが明確になる点が大きな安心材料となります。
転勤や住み替えなどであらかじめ引っ越し時期が決まっている場合でも、制度を利用すれば計画どおり住み替えや資金計画を立てやすくなります。
たとえば、転勤辞令が出る前に売却を完了させたい場合など、期日が設定されているほど制度の効果を実感しやすいです。
また、売却期限が決まっていれば買主との交渉においても強気の価格設定を維持しやすく、値下げの圧力を回避できる場合があります。
期限は契約書に記載され、カレンダーで共有すると管理が容易です。

保証価格での確実な現金化

仮に購入希望者が現れず契約が成立しなかった場合でも、不動産会社が提示した保証価格で直接買い取ってくれます。
保証価格は、一般に市場価格より10〜20％低い設定となりますが、売れ残りの不安や維持コストを考慮すると合理的といえます。
市場動向によっては最終的な手取りが高くなるケースもあるため、正確な不動産査定を集めましょう。
なお、保証価格は契約時に書面で明示されるため、途中で一方的に変更されることはありませんが、雨漏りやシロアリ被害など重大な瑕疵が新たに判明した場合は再査定となる点に注意しましょう。
特に、築年数が古い物件や立地条件が特殊な物件など、市場での流通に時間がかかるケースでも安心感があります。
売れなかった際の保証内容は不動産会社によって異なり、買取価格の上限や建物状態による再査定が設けられることもあります。
そのため、事前に契約内容を十分確認し、納得したうえで利用することが重要です。
価格が確定しているため、市場下落時のリスクを軽減できます。

不動産会社が直接の買主に

買取保証制度では、最終的に不動産会社が直接買主となります。
同社が在庫として物件を保有し、リフォームや再販を前提に買い取る形態のため、売主は交渉や契約の手間を省け、スムーズな売却が実現します。
仲介を飛ばして直接取引をおこなうことで、売却活動中に発生しがちな内覧対応や価格交渉のストレスも大幅に削減可能です。
仲介手数料や広告費が抑えられるため、売却に伴う諸経費を把握しやすく、資金計画を立てる上でも有用です。
売主は内覧対応やクリーニングの手配を省ける場合があります。

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不動産売却における買取保証のメリット

買取保証制度を利用すると売却期限が確定し、仲介手数料が不要または軽減されるなど、リスクとコストを抑えた取引が可能になります。

売却期限の明確化

買取保証制度の最大のメリットは、売却の「期限」が明確になることです。
あらかじめ不動産会社と定めた期間内（たとえば3か月や6か月）に売れなかった場合でも、一定の価格で買い取る仕組みのため、売却スケジュールを組みやすくなります。
住み替えや転勤で、引っ越し時期が決まっている場合でも安心です。
スケジュールが見えることで、買い替え先の住宅ローン審査や引っ越し業者の手配も早めに進められます。

仲介手数料が不要になる

仲介手数料が不要または大幅に軽減される点も魅力です。
通常2,000万円の物件なら最大72.6万円（税込）が不要になる可能性があります。
不動産会社が直接買い取る「即時買取」に切り替わった場合は手数料は発生しません。
仲介期間中に第三者へ売却が成立した場合は通常どおり手数料が必要ですが、買取に切り替わったタイミングで費用負担がなくなる仕組みです。
これにより浮いた費用を次の住まいのリフォーム費や引っ越し費用に充てるなど、資金繰りの柔軟性が高まります。
ただし、税務上は仲介売却と即時買取で取り扱いが異なることがあるため、譲渡所得税や住民税への影響を税理士に確認しておくと安心です。
節約した費用をリフォームに充てれば再販価格の向上も期待できます。

契約不適合責任の免責

買取保証を利用すると、買主が不動産会社となるため契約不適合責任を免責とする特約が付く場合が多く、売却後に瑕疵が見つかっても修繕費や損害賠償を負うリスクが軽減されます。
不動産会社は再販売を前提に自社で調査・修繕をおこなう体制を整えているため、売主は安心して取引できます。
買い手が事業者であるためアフターサービス体制も整っており、万一の修繕対応を一任できる点も精神的負担の軽減につながるでしょう。
免責条項の範囲は不動産会社ごとに細かく異なるため、雨漏りや設備故障など具体的な事例が含まれているか契約書で必ずチェックしてください。
高額になりがちな給湯器交換費用の負担を気にせずに済みます。特に冬場は安心です。

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買取保証の利用条件と利用する際の注意点

買取保証制度は売却を計画的に進めたい方にとって魅力的ですが、利用には条件があります。
ここでは、主な要件と注意点を解説します。
条件を満たしていない場合でも、諸費用や売却スケジュールとの兼ね合いで別の売却方法が適しているケースもあるため、専門家に相談しながら比較検討することが大切です。

専任媒介契約または専属専任媒介契約

買取保証を利用するには、専任媒介契約か専属専任媒介契約を結ぶ必要があります。
一般媒介契約では利用できません。
これにより不動産会社は集中的に販売活動に投資でき、売却成功の可能性が高まります。
専任媒介の場合でも自己発見取引は認められていますが、買取保証の有無や違約金の取り扱いについては契約条項によって差があるため、必ず事前に確認してください。
契約形態を変更する際のクーリングオフ規定や媒介報酬の算定方法も重要な論点となるため、国土交通省の標準契約書式を参考に比較すると理解しやすいです。

再販売の需要

買取保証の適用可否は、再販売の需要で判断されます。
都市部の単身者向けマンションのように需要が高い物件は審査に通りやすい一方、需要が低い地域では保証価格が下がる場合があります。
不動産会社によっては、再販売計画としてリノベーションや賃貸運用を見込むことで高い保証価格を提示する場合もあるため、物件のポテンシャルを説明できる資料を用意しておくと交渉が有利です。
写真や過去の修繕履歴などは評価アップにつながることがあります。

不動産会社の途中変更はできない

契約後に他社へ変更すると保証が無効になるため、締結前に条件を十分比較検討してください。
合わせて、解約時の違約金やキャンセル料の有無についてもあらかじめ書面で確認しておくと安心です。
市場動向が変化すると判断された場合には、保証価格の見直しや制度自体の利用不可となるケースもあるため、査定から契約までのスピード感が重要です。

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まとめ

買取保証制度は、一定期間内に売却できなかった場合でも不動産会社が買い取ってくれる安心感が魅力の仕組みです。
売却スケジュールが明確な方に適しており、スムーズな取引を実現する手段として活用することができます。
ただし契約内容や適用条件には制限があるため、事前に詳細を確認し、制度の正しい理解と活用が大切です。