再建築不可物件の不動産買取について！売却が難しい理由や方法も解説

相続などで「再建築不可物件」を所有することになり、なかなか買い手が見つからずお悩みではありませんか。
法律の規制で建て替えができないこの物件は、買い手が住宅ローンを使えないため、通常の不動産市場ではほとんど売却することができません。
そこで本記事では、再建築不可物件の基礎知識や売却が難しい理由、さらに売却するための3つの方法を解説いたします。
資産価値がないと売却を諦めてしまう前に、少しでも好条件でスムーズに売却取引がしたいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

再建築不可物件とは

再建築不可物件を売却するには、その定義や制約を正しくおさえる必要があります。
再建築不可物件の基礎知識と、法律上の制約について解説していきます。

建て替え不可の法律による定義

再建築不可物件とは、今ある建物を取り壊し更地にしたあとに新しい家を建てられない土地や建物のことです。
これには、「都市計画法」や「建築基準法」の基準を満たしていないという背景があります。
とくに、市街化調整区域では建築が原則制限され、家を建てるには知事の許可が必要です。
また、建築基準法では、敷地が道路にきちんと接していること（接道義務）が求められます。
「既存不適格」は建て替え自体は可能ですが、規模が小さくなる場合がある点が再建築不可と異なります。

接道義務の要件と具体例

接道義務とは、家を建てる敷地が建築基準法で認められた道路に、2m以上接している必要があるというルールです。
ここでいう道路は、幅4m以上の公道や役所が指定した「位置指定道路」などを指します。
旗竿地で通路の幅が2m未満の場合や、四方を囲まれた袋地の場合は建築ができません。
また、私道や赤道、水路などの場合は、見た目が道でも法律上の道路と扱われないことがあります。
幅4m未満の「2項道路」を使う場合は、中心線から2m後退して建てるセットバックが必要です。
私道を利用する際は、通行や工事の承諾書が必要になることもあるため、道路種別は役所で確認しましょう。

可能なリフォーム・増改築

再建築不可物件でも、確認申請が不要な小規模リフォームは基本的におこなえます。
内装や水回りの交換、外壁塗装、屋根の修理などは柔軟に対応できる工事です。
一方で、構造部分の大規模な修繕や増築・改築は許可が必要で、原則として認められません。
ただし、防火地域を除き10㎡以内の増築であれば、申請が不要となる例外もあります。
2025年4月の建築基準法の一部改正により、*一部の増改築では、それまで不要だった確認申請が必要となるケースが増える可能性があるため、事前に役所や専門家へ相談することが重要です。
また、スケルトン改修は大規模修繕とみなされ許可取得が難しいため、耐震診断などで安全性を確認しながら計画を立てましょう。

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再建築不可物件の売却が難しい理由

前章では、再建築不可物件の定義や制約について述べましたが、こうした物件はなぜ売却が難しいのでしょうか。
ここでは、再建築不可物件の売却が難しいとされる、3つの理由について解説いたします。

住宅ローン審査に通りにくい

金融機関は住宅ローン審査で、担保価値や競売時の売りやすさなど、「換金性」を重視します。
再建築不可物件は建て替えができないため、住宅としての基本的な価値が低く評価され、売却のしやすさも下がるのです。
土地が道路に接していない点や建物の老朽化により、評価がゼロまたはマイナスとなるケースもあります。
その結果、一般的な住宅ローンは利用が難しく、使えても金利の高い無担保ローンが中心となり、現金購入が前提になりやすいです。
ローンが使いにくい物件は買い手が限られるため、広告への反応も弱く、購入検討の初期段階で敬遠される傾向があります。

建て替え不能リスクに対する不安

再建築不可物件は、建物が老朽化したり災害で壊れたりして更地になっても、新しい家を建てられない点がデメリットです。
長く住む「終の棲家」として選びにくいことが心理的なハードルとなり、購入者の判断に影響します。
大規模リフォームには役所の申請が必要で許可が得にくく、生活の変化に合わせて間取りを変えるといった、柔軟な対応がしづらい点も課題です。
また、将来的に売却しようとしても売りにくく、「将来の売却計画」が立てにくいことから、価格変動の影響を受けやすい側面があります。
こうした不安は値下げ交渉につながり、結果として購入が見送られるケースもあります。

リフォーム等の追加コスト

古い建物では、安全に暮らすために内装・外装の修繕や設備交換など、まとまった初期費用が必要です。
ローンが利用できない場合は、物件価格にくわえて、リフォーム費用も現金で準備する必要が生じます。
2項道路に接している土地では、セットバックが必要となり、塀の撤去や舗装などの費用も買主側の負担となります。
セットバック部分は道路扱いとなるため自由に使えず、その分宅地面積が減って土地の利用効率も低下してしまうでしょう。
買主は、修繕費やセットバック費用などの総額を踏まえて価格交渉するため、結果として周辺相場よりも低い売却価格となるケースが多くなります。

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再建築不可物件を売却するための3つの方法

ここまで、再建築不可物件の定義や一般的に売却が難しいといわれている理由を解説しましたが、売却ができない訳ではありません。
最後に、再建築不可物件を売却するための方法について解説していきます。

再建築の可能性を高める

2項道路が原因で再建築ができない場合は、道路の中心線から2m後退する「セットバック」をおこない、建築条件を整える方法があります。
まずは、役所で道路種別や後退距離を確認し、土地家屋調査士に依頼して境界確定測量をおこない、その後分筆登記や塀の撤去などを進めます。
ただし、測量・登記・整備には数十万円以上かかるため、費用対効果の検討が欠かせません。
もう一つの方法として、建築基準法第43条但し書きによる特例許可を検討することも有効で、要件を満たせば建築が認められる可能性があります。
この許可には事前相談や審査会での同意が必要で、一級建築士の協力や設計費用も見込んでおく必要があります。

隣地交渉による問題解決

旗竿地で間口が2m未満の場合は、足りない部分の土地を隣地から購入し、接道幅を確保する方法があります。
袋地の場合は、前面の土地を一部または全部買い取り、道路までの通路を確保しなければなりません。
また、私道を「位置指定道路」として役所に認めてもらう方法もありますが、私道所有者全員の同意が前提となります。
こうした交渉は相手にも負担がかかるため、丁寧な説明や謝礼の検討など、誠意ある姿勢が成功のポイントです。
なお、トラブル防止のため、専門家に同席を依頼したり、合意内容を念書として残すと良いでしょう。

専門業者への売却スキーム

不動産会社に仲介を依頼して一般の買主を探す方法は、高値で売れる可能性がある一方で、販売期間が長くなりやすく、売主側には契約不適合責任が生じるリスクもあります。
専門の買取業者に売る場合は、価格が相場の3〜6割ほどに下がるものの、現状のままで早期に現金化できるメリットがあります。
買取では仲介手数料が不要で、残置物の撤去や、建物の不具合に対する責任を免除できる契約を選べることもメリットです。
不動産オークションを利用する方法もあり、投資家の競り合いによって、想定より高く売れるケースもあります。
一方で、建て替えの改善が難しい場合は、買取やオークションを組み合わせた売却を検討すると良いでしょう。

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まとめ

再建築不可物件とは、接道義務を満たさないなどの理由で、現行法では建て替えが認められない土地のことです。
住宅ローンが通りにくく、災害後の再建不安や追加のリフォーム費用がかかるため、一般の買い手が見つかりにくい傾向があります。
売却するには、セットバックや隣地交渉で建築可能にするか、専門の買取業者に現状のまま売却する方法を検討するのが良いでしょう。